Распоряжение ОАО РЖД от 25.04.2014 N 1028р
ОАО «РОССИЙСКИЕ ЖЕЛЕЗНЫЕ ДОРОГИ»
РАСПОРЯЖЕНИЕ
от 25 апреля 2014 г. N 1028р
О ПРОВЕДЕНИИ ЭКСПЕРИМЕНТА ПО ПРИМЕНЕНИЮ МЕТОДИКИ ДЛЯ РАСЧЕТА СТАВКИ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
В целях оптимизации процедуры передачи в аренду недвижимого имущества ОАО «РЖД» в рамках сокращения времени и расходов на проведение оценки, в соответствии с Положением о порядке распоряжения недвижимым имуществом ОАО «РЖД», утвержденным приказом ОАО «РЖД» от 7 ноября 2008 г. N 150, а также во исполнение поручения президента ОАО «РЖД» Якунина В.И.:
1. Утвердить прилагаемую методику расчета ставки арендной платы для офисных помещений в населенных пунктах с числом жителей до 200 тыс. человек (далее — Методика), разработанную Департаментом управления имуществом.
2. Провести в 2014 году эксперимент по тестированию Методики в отношении объектов недвижимости ОАО «РЖД», отвечающих в совокупности следующим признакам:
1) объект расположен в населенном пункте с числом жителей до 200 тыс. человек (либо на незначительном (до 30 км) удалении от такого населенного пункта) на полигоне Свердловской, Горьковской и Северной железных дорог;
2) объект предоставляется в целях размещения офиса.
3. Руководителям филиалов ОАО «РЖД» в течение 2014 года при заключении договоров аренды в отношении объектов недвижимости ОАО «РЖД», отвечающих признакам, указанным в пункте 2 настоящего распоряжения, обеспечить:
— определение ставки арендной платы на основании Методики в рамках внедренного функционала в Системе управления имущественным комплексом (далее — СУИК);
— представление ежеквартально к 15 числу первого месяца квартала, следующего за отчетным, в Департамент управления имуществом пообъектного отчета об итогах проведения эксперимента с указанием влияния Методики на процесс заключения договоров аренды и возможных предложений по ее дальнейшему использованию.
4. Установить, что при определении ставки арендной платы в отношении объектов, указанных в пункте 2 настоящего распоряжения, изготовление отчетов об оценке, по общему правилу, не требуется. Департамент управления имуществом на основании мотивированного обращения филиала ОАО «РЖД» вправе в порядке исключения согласовать применение для определения ставки арендной платы изготовление отчета об оценке и его применение вместо Методики.
5. Руководителям филиалов ОАО «РЖД» при предоставлении объектов недвижимости отвечающих признакам, указанным в пункте 2 настоящего распоряжения, но расположенных за пределами полигонов Свердловской, Горьковской и Северных железных дорог:
— в дополнение к отчету об оценке при определении ставки арендной платы выполнять ее расчет по Методике в рамках внедренного функционала в СУИК;
— обеспечить представление к 15.01.2015 в Департамент управления имуществом пообъектного отчета об итогах проведения эксперимента с указанием предложений по дальнейшему использованию Методики.
6. Департаменту управления имуществом обеспечить включение в СУИК функционала по расчету ставки арендной платы в соответствии с Методикой, а также обеспечить возможность формирования отчета по применению Методики.
Старший вице-президент ОАО «РЖД»
В.И.Решетников
Приложение
к распоряжению ОАО «РЖД»
от 25.04.2014 N 1028р
МЕТОДИКА
РАСЧЕТА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПО ДОГОВОРАМ АРЕНДЫ ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
1. В целях оптимизации процедуры передачи в аренду недвижимого имущества ОАО «РЖД» в рамках сокращения времени и расходов на проведение оценки Департаментом управления имуществом разработана методика определения ставок арендной платы по договорам аренды объектов недвижимости ОАО «РЖД» для размещения офисов (далее — офисные помещения) для населенных пунктов численностью до 200 тыс. человек.
2. Ставка арендной платы по договорам аренды офисных помещений в населенных пунктов численностью до 200 тыс. человек определяется по формуле:
АП = БС * К ,
1-15
где АП — ставка арендной платы, рублей за 1 кв.м в год, включая НДС,
БС — базовая ставка арендной платы, рублей за 1 кв.м в год, включая НДС,
K — уточняющие коэффициенты.
1-15
3. Базовая ставка арендной платы определяется по формуле, рассчитанной на основании статистических данных по действующим на всей сети железных дорог договорам аренды офисных помещений, которые были заключены по рыночным ставкам арендной платы, определенным на основании отчетов об оценке. По данным более 1000 договоров на основании проанализированных зависимостей ставки арендной платы от различных показателей и проведенного эконометрического анализа разработана модель зависимости ставки арендной платы от различных показателей, имеющая вид:
БС = — 491,8904*ln(ПА) + 440,28*ln(ПО) + 685,6061 *ln(Э) + 600,6003*ln(Н) + 743,4683*ln(ВРП) — 13404,53,
где ПА — площадь арендуемого помещения (в кв.м),
ПО — общая площадь объекта недвижимости (в кв.м),
Э — количество этажей,
Н — численность жителей в населенном пункте (согласно официальной статистике),
ВРП — внутренний региональный продукт субъекта Российской Федерации (согласно официальной статистике, в млн.руб.). Коэффициенты при объясняющих переменных показывают на сколько рублей изменится ставка арендной платы за квадратный метр офисного помещения в год, включая НДС, при однопроцентном изменении того или иного показателя.
4. Уточняющие коэффициенты K направлены на корректировку базовой
1-15
арендной ставки в соответствии с характеристиками передаваемых в аренду
помещений, не учтенными в модели, описанной выше:
K1 — коэффициент состояния передаваемого в аренду помещения, может принимать следующие значения в соответствии характеристикам помещений:
|
Характеристика помещений |
Значение |
|
Хорошее |
1 |
|
Удовлетворительное |
0,8 |
|
Плохое (требует ремонта) |
0,6 |
———————————
<1> Выбор соответствующих показателей осуществляется службой управления имуществом соответствующего филиала (в отношении имущества Центральной дирекции инфраструктуры — службой управления имуществом соответствующей железной дороги, в границах которой находятся подразделения дирекции инфраструктуры) самостоятельно.
К2 — коэффициент наличия электроснабжения, может принимать значения 1 или 0,9 соответственно при наличии или отсутствии электроснабжения;
К3 — коэффициент наличия центрального отопления, может принимать значения 1 или 0,95 соответственно при наличии или отсутствии центрального отопления;
К4 — коэффициент наличия холодного водоснабжения, может принимать значения 1 или 0,975 соответственно при наличии или отсутствии холодного водоснабжения;
К5 — коэффициент наличия канализации, может принимать значения 1 или 0,975 соответственно при наличии или отсутствии канализации;
К6 — коэффициент наличия горячего водоснабжения, может принимать значения 1 или 0,95 соответственно при наличии или отсутствии горячего водоснабжения;
К7 — коэффициент наличия телефонной связи, может принимать значения 1 или 0,975 соответственно при наличии или отсутствии телефонной связи;
К8 — коэффициент наличия компьютерной сети (в том числе подключения к сети Интернет и внутренней компьютерной сети), может принимать значения 1 или 0,975 соответственно при наличии или отсутствии компьютерной сети;
К9 — коэффициент наличия локального (печного, угольного, электрического) отопления, может принимать значения 0,975 или 0,95 соответственно при наличии или отсутствии локального (печного, угольного, электрического) отопления, данный коэффициент является взаимоисключающим с коэффициентом К3, может применяться лишь один из них;
К10 — коэффициент расположения арендуемых помещений в здании, может принимать следующие значения в соответствии характеристикам помещений:
|
Расположение арендуемых помещений |
Значение |
|
Отдельно стоящее здание |
1,1 |
|
Надземная (в том числе встроено-пристроенная часть) |
1 |
|
Чердак (мансарда) |
0,95 |
|
Полуподвал |
0,95 |
|
Подвал |
0,9 |
К11 <1> — коэффициент высоты потолков, может принимать следующие значения в соответствии характеристикам помещений:
|
Высота потолков |
Значение коэффициента |
|
Свыше 3 м |
1,05 |
|
от 2,6 до 3 м |
1,025 |
|
менее 2,6 м |
1 |
———————————
<1> В случае отсутствия в технической документации по объекту информации о высоте потолков, данные необходимо указать на основании фактических измерений.
К12 — коэффициент материала, из которого изготовлены стены объекта недвижимости, может принимать следующие значения в соответствии с характеристикам объектов:
|
Материал стен |
Значение коэффициента |
|
Кирпич |
1,1 |
|
Железобетон |
1,05 |
|
Дерево |
0,8 |
|
Прочее |
1 |
К13 — коэффициент удаленности объекта недвижимости от основных магистралей, может принимать следующие значения в соответствии характеристикам объектов:
|
Удаленность от магистралей |
Значение коэффициента <2> |
|
Непосредственно на |
1,1 |
———————————
<2> Выбор соответствующих показателей осуществляется службой управления имуществом соответствующего филиала (в отношении имущества Центральной дирекции инфраструктуры — службой управления имуществом соответствующей железной дороги, в границах которой находятся подразделения дирекции инфраструктуры) самостоятельно.
|
В пешей доступности |
1 |
|
Удаленные объекты |
0,9 |
К14 — коэффициент удаленности от центра населенного пункта, может принимать следующие значения в соответствии характеристикам объектов:
|
Удаленность от центра |
Значение коэффициента <1> |
|
В центре |
1,1 |
|
Средняя |
1 |
|
На окраине |
0,9 |
———————————
<1> Выбор соответствующих показателей осуществляется службой управления имуществом соответствующего филиала (в отношении имущества Центральной дирекции инфраструктуры — службой управления имуществом соответствующей железной дороги, в границах которой находятся подразделения дирекции инфраструктуры) самостоятельно.
K15 — коэффициент, отвечающий за характеристики, не включенные в описанную
выше модель расчета БС и не затронутые коэффициентами K . Данный
1-14
коэффициент позволяет изменять ставку арендной платы в пределах 10% в ту или
иную сторону, предполагая при этом необходимость объяснения причин
корректировки. Примерами необходимости подобных корректировок могут служить
следующие ситуации:
— наличие в здании, где располагаются арендуемые помещения, заключенных договоров аренды по более высоким ставкам;
— превышение амортизационных и налоговых отчислений по объекту над рассчитанной ставкой арендной платы;
— наличие благоприятных/неблагоприятных экологических условий. Данный коэффициент отвечает за факторы, не учтенные настоящей Методике, но оказывающие существенное влияние на ставку арендной платы, и предполагает возможность его изменения службой управления имуществом соответствующего филиала (в отношении имущества Центральной дирекции инфраструктуры — службой управления имуществом соответствующей железной дороги, в границах которой находятся подразделения дирекции инфраструктуры) с обязательным условием объяснения причин (с указанием их в СУИК) сделанных изменений.
5. В случае заключения договора аренды на несколько офисных помещений, находящихся в разных объектах недвижимого имущества, Методику следует применять отдельно для каждого из объектов.
6. Методика подлежит корректировке. Уточняющие коэффициенты и формула расчета базовой ставки могут изменяться на основании решения Департамента управления имуществом не чаще одного раза в год.