ФУНКЦИОНАЛЬНАЯ СТРАТЕГИЯ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ ХОЛДИНГА «РОССИЙСКИЕ ЖЕЛЕЗНЫЕ ДОРОГИ» от 29 июня 2012 г. N 1357Р
ОАО «РОССИЙСКИЕ ЖЕЛЕЗНЫЕ ДОРОГИ»
РАСПОРЯЖЕНИЕ
от 29 июня 2012 г. N 1357Р
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ФУНКЦИОНАЛЬНОЙ СТРАТЕГИИ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ ХОЛДИНГА «РЖД»
В соответствии с распоряжением ОАО «РЖД» от 22 сентября 2005 г. N 1525р «Об организации разработки функциональных стратегий ОАО «РЖД» (в ред. распоряжений ОАО «РЖД» от 26.06.2006 N 1279р и от 06.04.2009 N 705р), а также в соответствии с планом мероприятий по актуализации перечня ранее утвержденных Советом директоров ОАО «РЖД» и Правлением ОАО «РЖД» долгосрочных программ и стратегий развития холдинга ОАО «РЖД» от 16.01.2012 N 5:
1. Внести изменения в Функциональную стратегию управления недвижимым имуществом холдинга «РЖД» (далее — стратегия), утвердив ее в новой редакции.
2. Вице-президентам, начальникам департаментов и управлений аппарата управления ОАО «РЖД», начальникам филиалов и структурных подразделений ОАО «РЖД» принять утвержденную настоящим распоряжением стратегию к руководству и исполнению.
3. Контроль за исполнением настоящего распоряжения оставляю за собой.
Старший вице-президент
ОАО «РЖД» В.И.Решетников
УТВЕРЖДЕНА
распоряжением ОАО «РЖД»
29.06.2012 N 1357р
ФУНКЦИОНАЛЬНАЯ СТРАТЕГИЯ
УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ ХОЛДИНГА «РОССИЙСКИЕ ЖЕЛЕЗНЫЕ ДОРОГИ»
1. Место и роль стратегии управления недвижимостью холдинга «РЖД» в системе стратегического управления ОАО «РЖД»
Имущественный комплекс ОАО «РЖД» — многофункциональный комплекс недвижимого имущества, на долю которого приходится более половины основных фондов железнодорожного транспорта России,
ОАО «РЖД» является одним из крупнейших собственников недвижимости в Российской Федерации.
Функциональная стратегия управления недвижимостью холдинга «РЖД» (далее — Стратегия) призвана определить цели, принципы, приоритеты, а также направления оптимизации системы управления принадлежащим ОАО «РЖД» недвижимым имуществом в условиях структурной реформы на железнодорожном транспорте. Стратегия содержит положения об организации системы управления имуществом в создаваемой холдинговой структуре Российских железных дорог.
Стратегия разработана во исполнение распоряжения ОАО «РЖД» от 22.09.2005 N 1525р «Об организации разработки функциональных стратегий ОАО «РЖД» и с учетом утвержденных концепций управления имуществом Российской Федерации, ряда субъектов Российской Федерации (Москва, Санкт-Петербург, Ростовская область, Башкортостан и др.).
Стратегия также учитывает основные положения Стратегии развития железнодорожного транспорта в Российской Федерации до 2030 года, утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 17.06.2008 N 877-р.
Основной целью Стратегии является повышение эффективности системы управления недвижимостью, принадлежащей ОАО «РЖД» на праве собственности (земельные участки, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе строения (здания и сооружения), имущественные комплексы, объекты незавершенного строительства), а также земельные участки, относящиеся к государственной собственности и передаваемые ОАО «РЖД» в аренду.
В Стратегии под управлением недвижимостью ОАО «РЖД» понимается система мер по организации учета имущества и распоряжения им (совершения сделок с имуществом в соответствии с законодательством).
Положения Стратегии должны применяться при подготовке и реализации конкретных управленческих решений в отношении объектов недвижимости ОАО «РЖД», оптимизации системы управления недвижимостью в холдинге «РЖД» и подлежат детализации в нормативных актах ОАО «РЖД», принимаемых во исполнение настоящей Стратегии.
Роль и место стратегии в системе стратегического управления ОАО «РЖД» будет определяться ее взаимосвязью с другими функциональными стратегиями после их утверждения (см. таблицу).
2. Целевое состояние системы управления недвижимостью ОАО «РЖД», целевое состояние недвижимости ОАО «РЖД», принципы управления недвижимостью ОАО «РЖД»
2.1. Целевое состояние системы управления недвижимостью ОАО «РЖД».
Целевое состояние системы управления недвижимостью ОАО «РЖД» будет отвечать следующим требованиям:
а) наличие вертикальной системы управления недвижимостью, обеспечивающей непрерывную связь руководства Компании с ее подразделениями филиалами, негосударственными учреждениями, дочерними и зависимыми обществами ОАО «РЖД»
б) распределение компетенции между Корпоративным центром, Региональным корпоративным центром и филиалами ОАО «РЖД» по вопросам управления недвижимостью, в зависимости от значимости и системности проблем, стоящих в каждый конкретный период времени перед холдингом «РЖД»;
в) единые принципы учета имущества ОАО «РЖД» и его дочерних обществ, общая политика управления имуществом в холдинге, контроль со стороны материнской компании за управлением имуществом дочерних компаний, основанные на корпоративных процедурах;
г) нацеленность системы на быстрое, эффективное и качественное решение таких задач, как:
— получение Компанией максимальной прибыли от использования и распоряжения имуществом;
— привлечение инвестиций третьих лиц в целях развития объектов недвижимости ОАО «РЖД», его дочерних обществ;
— оптимизация использования недвижимости, находящейся в собственности или пользовании структур, входящих в холдинг Российских железных дорог;
— оплата уставных капиталов дочерних обществ ОАО «РЖД» недвижимым имуществом, обеспечение обособленных подразделений ОАО «РЖД» недвижимым имуществом, необходимым для функционирования указанных подразделений в соответствии с возложенными на них целями и задачами;
— разумная минимизация расходов на управление недвижимостью;
— качественный контроль над процессом управления имуществом;
д) укомплектованность профессиональными кадрами, мотивированными на высококачественное решение поставленных задач.
Достижение указанного целевого состояния системы управления недвижимостью ОАО «РЖД» будет осуществляться одновременно с проведением соответствующей реорганизации ОАО «РЖД» (образованием системы управления компанией холдингового типа).
2.2. Целевое состояние системы управления недвижимостью ОАО «РЖД».
Целевое состояние системы управления недвижимостью ОАО «РЖД» будет соответствовать следующим характеристикам:
а) пообъектная государственная регистрация прав ОАО «РЖД» на недвижимое имущество, находящееся в собственности компании, оформление иных прав ОАО «РЖД» на объекты, используемые по основаниям, отличным от права собственности;
б) пообъектный учет в реестре имущества ОАО «РЖД» каждого объекта недвижимости, принадлежащего ОАО «РЖД», его дочерним обществам;
в) отсутствие в собственности ОАО «РЖД», его дочерних и зависимых обществ объектов недвижимости, непосредственно не связанных с обеспечением их основной деятельности (непрофильные активы), в т.ч. отсутствие неиспользуемых либо используемых не по назначению объектов недвижимости, в том числе объектов незавершенного строительства;
г) оформление прав Российской Федерации и ОАО «РЖД» на имущество железнодорожного транспорта, используемое ОАО «РЖД» и расположенное за границей.
Прогнозный срок достижения указанного целевого состояния недвижимости ОАО «РЖД» — 2015 г.
2.3. Приоритетные цели и задачи управления недвижимостью.
Приоритетными целями и задачами управления недвижимым имуществом ОАО «РЖД» являются:
а) имущественное обеспечение деятельности железнодорожного транспорта, в том числе:
— расформирование производственно-технологических комплексов, проведение пообъектной государственной регистрации прав на недвижимость;
— обеспечение актуальности, полноты и достоверности информации об объектах учета в реестре имущества ОАО «РЖД», полноценной связи реестра имущества с другими базами данных ОАО «РЖД», дальнейшее развитие информационных ресурсов компании в сфере управления недвижимостью;
б) обеспечение эффективности использования объектов недвижимости ОАО «РЖД», в том числе:
— оптимизация структуры имущества, вносимого в уставные капиталы дочерних и зависимых сообществ, в том числе в аспектах целей и задач холдинга «РЖД» по окончании третьего этапа реформирования железнодорожного транспорта, обеспечения эффективности деятельности дочерних и зависимых обществ;
— мониторинг и вовлечение в производственную деятельность, в том числе посредством перепрофилирования, либо в гражданский оборот, включая способы инвестиционного развития объектов недвижимости, неиспользуемых либо используемых не по назначению;
— повышение эффективности работы подразделений, использующих земельные участки полос отвода железных дорог при осуществлении эксплуатационной деятельности, создание системы постоянного внутреннего контроля за работой причастных по мониторингу состояния охраны территорий полос отвода железных дорог с целью исключения случаев ее неправомерного занятия и использования третьими лицами;
— приоритетное использование рыночных методов и принципов в сфере управления недвижимостью с учетом социальных функций и задач ОАО «РЖД»;
в) правовое обеспечение структурной реформы на железнодорожном транспорте, в том числе:
— разработка изменений законодательства Российской Федерации, касающегося использования земель железнодорожного транспорта, в связи с внесением поправок в Гражданский кодекс Российской Федерации в соответствии с проектом соответствующего Федерального закона, внесенного Президентом Российской Федерации Д.А.Медведевым в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации в марте 2012 года;
— разработка изменений законодательства Российской Федерации в целях оптимизации порядка изъятия земельных участков для целей строительства объектов железнодорожного транспорта;
— разработка изменений законодательства Российской Федерации в целях снятия ограничений в обороте имущества ОАО «РЖД».
2.4. Принципы решения поставленных задач.
Для решения поставленных задач необходимо руководствоваться следующими принципами:
2.4.1. Основополагающий принцип.
Принцип приоритета в вопросах управления недвижимым имуществом главной цели деятельности ОАО «РЖД», а именно: обеспечение потребностей государства, юридических и физических лиц в железнодорожных перевозках, работах и услугах, оказываемых железнодорожным транспортом.
Согласно данному принципу, при совершении сделок с имуществом ОАО «РЖД» должны учитываться:
— производственные и оперативно-хозяйственные нужды филиалов ОАО «РЖД» (их структурных подразделений), дочерних и зависимых обществ ОАО «РЖД»;
— условия обеспечения безопасности производственного процесса.
Данный принцип также предполагает сохранение объекта в собственности ОАО «РЖД» в случае его временной невостребованности в производственном процессе.
2.4.2. Иные принципы функционирования системы управления недвижимостью.
A) Принцип пообъектного управления.
В соответствии с названным принципом основным объектом управления является объект недвижимости, прошедший кадастровый учет (выделенный из состава производственно-технологического комплекса) и государственную регистрацию прав в качестве самостоятельного объекта недвижимости и надлежащим образом учтенный в реестре имущества ОАО «РЖД».
Названный принцип также предполагает расформирование в обозримой перспективе всех производственно-технологических комплексов, кадастровый учет каждого строения, сооружения, принадлежащего ОАО «РЖД», и являющегося по своей природе недвижимым имуществом.
Б) Принцип обоснованности принимаемых решений.
Принцип обоснованности принимаемых решений предполагает выработку управленческих решений в отношении объекта недвижимости на основании полной и всесторонней информации, необходимой для достижения наиболее эффективного результата управления (информацию об объекте, его стоимости, о состоянии имущественного комплекса ОАО «РЖД» в целом и месте данного объекта в нем, характере использования объекта в производственной деятельности, перспективных планах развития объекта).
Указанный принцип предполагает возможность привлечения в отдельных случаях внешних консультантов для подготовки оптимального управленческого решения и его эффективной реализации.
В) Принцип наилучшего использования.
В целях настоящей Стратегии под наилучшим использованием объекта недвижимости, понимается такой способ распоряжения, который при соблюдении Основополагающего принципа обеспечивает извлечение из объекта максимальной прибыли для ОАО «РЖД».
Указанный принцип предполагает возможность вовлечения в гражданский оборот объектов, используемых в производственном процессе, если в результате совершения сделки, обеспечивается непрерывность производственного процесса и, одновременно, получение ОАО «РЖД» справедливых (максимально возможных в соответствующих рыночных условиях) экономических благ.
Г) Принцип возмездности.
Принцип возмездности предполагает совершение сделок с объектами недвижимости ОАО «РЖД» преимущественно на возмездной основе с установлением перечня исключительных случаев, когда допускается совершение сделок без встречного предоставления со стороны контрагента. Исключения из принципа возмездное могут быть связаны исключительно с приоритетом в соответствующем случае государственных и общественных интересов.
Принцип возмездности также предполагает установление цены сделки, по общему правилу, на основе отчета о рыночной стоимости имущества, прав на него.
Д) Принцип гласности.
Принцип гласности предполагает доведение до сведения максимального количества потенциальных контрагентов информации о готовности ОАО «РЖД» совершить сделку с объектом недвижимости и о совершенных сделках, за исключением случаев, когда сделка не предполагает публичного характера ее совершения.
Информация о готовности ОАО «РЖД» совершить сделку с объектом недвижимости должна отвечать требованиям достоверности, полноты и своевременности.
Обязательным инструментом реализации принципа является размещение информации о вовлекаемых путем проведения торгов и готовящихся к вовлечению в гражданский оборот объектах недвижимости на сайте Департамента управления имуществом www.property.rzd.ru.
Е) Принцип эффективного разграничения полномочий.
В соответствии с этим принципом, необходимо находить оптимальное соотношение полномочий аппарата управления, иных подразделений ОАО «РЖД» и дочерних обществ, исходя из критериев места нахождения объектов управления, вида и содержания предполагаемой сделки, наличия (отсутствия) объективных предпосылок для рассмотрения вопросов центральным аппаратом ОАО «РЖД».
Ж) Принцип единства используемой терминологии.
Для надлежащего функционирования системы управления имуществом необходимо обеспечить единство терминологии, применяемой при управлении недвижимостью, устранить имеющиеся расхождения с терминологией федерального законодательства, устранить внутренние противоречия.
При построении и совершенствовании нормативно-правовой базы ОАО «РЖД», а также при непосредственном осуществлении функций по управлению недвижимостью следует исходить из следующей базовой терминологии:
недвижимое имущество — земельные участки и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;
строения — здания, сооружения;
инвестиционный проект — комплекс работ, связанных с вложением инвестором денежных средств и иного имущества в проектирование, строительство, реконструкцию, модернизацию, перепрофилирование, переустройство, перепланировку, ввод в эксплуатацию объектов недвижимости, инфраструктуры и (или) оборудования в соответствии с градостроительным и иным законодательством Российской Федерации, а также совокупность дополнительных действий, связанных с инвестированием;
инвестор — физическое, юридическое лицо или объединение указанных лиц, осуществляющие за счет собственных и (или) привлеченных средств инвестиционный проект;
результат инвестирования — объект недвижимого имущества либо имущественный комплекс, созданный в результате реализации инвестиционного проекта;
договор аренды на инвестиционных условиях — договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий обязательства инвестора по реализации за счет собственных и (или) привлеченных средств инвестиционного проекта, в том числе с последующей передачей результата инвестирования в аренду этому инвестору;
инвестиционный договор — договор простого товарищества (договор о совместной деятельности), предусматривающий обязательства сторон соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица с целью реализации инвестиционного проекта на условиях внесения одной из сторон (сторонами) в качестве вклада недвижимого имущества и возникновения права общей долевой собственности сторон на это имущество и (или) результат инвестирования;
имущественный комплекс — совокупность объектов движимого и недвижимого имущества, образующих единое целое и предполагающих использование их по общему технологическому и (или) производственному назначению;
вокзал — совокупность станционных зданий, сооружений и обустройств, необходимых для обслуживания пассажиров и предоставления им сопутствующих платных услуг и расположенных на одной железнодорожной станции (пассажирском остановочном пункте), а именно:
здание вокзала (пассажирское здание, павильон); пассажирские платформы (перроны) с навесами и без них;
переходы через железнодорожные пути в одном либо в разных уровнях (переходные тоннели, конкурсы, мосты и другие);
малые архитектурные формы, в том числе стационарные торговые киоски;
привокзальная площадь (сооружение).
Вокзал в зависимости от местных условий может иметь не все перечисленные элементы;
незастроенный земельный участок, незастроенная часть земельного участка — земельный участок или часть земельного участка, свободные от строений, в том числе части земельных участков сверх площади, непосредственно занятой строениями и необходимой для их использования.
3. Анализ текущего состояния структуры недвижимости и управления ею в ОАО «РЖД»
3.1. Структура недвижимости.
3.1.1. Имущественный комплекс при создании ОАО «РЖД», наряду с движимым имуществом, включал с учетом земельных участков 420 200 объектов недвижимого имущества.
В настоящее время в связи с реформированием отрасли в собственности ОАО «РЖД» находится порядка 385 000 объектов недвижимого имущества.
ОАО «РЖД» использует более 27 тысяч земельных участков общей площадью свыше 1 млн. га, в том числе:
— 9 тысяч земельных участков, внесенных в уставный капитал ОАО «РЖД», общей площадью порядка 41 тысяча га;
— 6 тысяч земельных участков полосы отвода железной дороги, находящихся в федеральной собственности, общей площадью порядка 971 тысяч га.
— около 12 тысяч иных земельных участков, используемых по договорам аренды с публично-правовыми образованиями.
3.1.2 Распределение имущества по наиболее крупным хозяйствам.
С учетом специфики железнодорожного транспорта наиболее значительная часть объектов недвижимого имущества ОАО «РЖД» относится к путевому хозяйству, а именно, порядка 150 ООО объектов (или 39% всего имущественного комплекса). Это: железнодорожные пути, здания дистанций пути и прочее.
Следующим за путевым хозяйством по количеству объектов является энергоснабжение — 42 ООО объектов (или 11%). К ним относятся такие объекты как контактная сеть, здания тяговых подстанций, дистанций электроснабжения и производственно-ремонтной базы.
На службы гражданских сооружений железных дорог приходится порядка 27 ООО объектов (или 7%), среди которых, как правило, объекты тепло- и водоснабжения, водоотведения железнодорожного транспорта (здания котельных, водопроводные и канализационные сети, очистные сооружения), а также объекты жилищного фонда.
Локомотивное хозяйство и сигнализация, а также связь насчитывают порядка 7 700 (или 2%) и 11 500 (или 3%) объектов недвижимого имущества соответственно. На локомотивное хозяйство приходятся тракционные железнодорожные пути; сооружения, предназначенные для хранения горюче-смазочных материалов; объекты локомотивных депо. Объекты сигнализации и связи — это здания постов электрической централизации, радиорелейной связи, линии связи и прочее.
Служба перевозок (в том числе пригородных), включает в себя около 11 500 (или 3%) объектов, как-то: тракционные железнодорожные пути, остановочные пункты, объекты депо, прочее.
Вагонное хозяйство имеет около 3 900 объектов недвижимости (1%). Среди них — тракционные железнодорожные пути; объекты вагонных депо, в том числе здания деповского ремонта вагонов, склады, пункты обогрева и т.д.
К прочим объектам недвижимости, составляющим 34%, относятся объекты служб материально-технического снабжения, объекты для обеспечения деятельности управлений и отделений дорог, негосударственных учреждений здравоохранения и образования ОАО «РЖД» и др.
3.2. Оптимизация структуры недвижимости, ее критерии.
Необходимость оптимизации существующей структуры недвижимости ОАО «РЖД» обусловлена Программой структурной реформы на железнодорожном транспорте (утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 18 мая 2001 г. N 384), в соответствии с которой на третьем этапе реформы (2006 — 2010 гг.) при осуществлении неосновных видов деятельности, не связанных с перевозками, происходит дальнейшее развитие конкуренции, направленное на повышение эффективности деятельности и качества услуг и полное их открытие для доступа частного капитала.
Указанные мероприятия производятся, в том числе, путем создания дочерних обществ ОАО «РЖД» с оплатой части их уставного капитала недвижимым имуществом ОАО «РЖД». Кроме того, для решения отдельных государственных задач обеспечивается увеличение уставного капитала ОАО «РЖД» путем дополнительной эмиссии акций Компании.
В целях выработки единых управленческих подходов к оптимизации структуры недвижимого имущества ОАО «РЖД» необходима более детальная дифференциация имущества в зависимости от его назначения и целей, преследуемых в отношении такого имущества ОАО «РЖД». В основе классификации должен лежать критерий востребованности имущества для нужд производственной деятельности ОАО «РЖД» в соответствии со стратегией ОАО «РЖД».
С учетом названного критерия должны быть выделены объекты, которые будут (исходя из их функционального назначения) задействованы в производственном процессе Холдинга в соответствии со стратегией ОАО «РЖД», и иные объекты.
Группа имущества «иные объекты» с учетом анализа сопутствующих экономических рисков и соответствующими функциональными политиками и управленческими концепциями Компании, должна бытъ отчуждена из собственности Компании. В целях выработки системных решений о способах ее отчуждения, указанное имущество должно быть выделено в подгруппы:
— имущество, задействованное в текущем производственном процессе (такое имущество следует структурировать в соответствии с основными видами деятельности ОАО «РЖД» (согласно Уставу компании), осуществляемыми с использованием указанного имущества); — имущество, не задействованное в производственном процессе, с последующим выделением его в подгруппы по функциональному назначению: свободные от застройки земельные участки, объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объекты инфраструктурного и специального назначения, объекты жилищного фонда, объекты коммерческого назначения.
Более подробно мероприятия по оптимизации структуры недвижимости изложены в разделе «Направление оптимизации структуры недвижимости и повышение эффективности ее использования».
3.3. Существующая система управления недвижимостью.
3.3.1. В целом существующую на сегодняшний день систему управления недвижимостью можно охарактеризовать как полноценную вертикаль органов управления, имеющую отдельные недостатки и выполняющую поставленные перед ней задачи по эффективному управлению объектами недвижимого имущества в рамках крупнейшей в Российской Федерации компании — собственника и пользователя недвижимости.
В настоящее время принятие управленческих решений в отношении недвижимого имущества, по общему правилу, отнесено к компетенции аппарата управления ОАО «РЖД» (Президента и вице-президентов Компании). Случаи делегирования таких полномочий руководителям филиалов прямо предусмотрены внутренними нормативными документами ОАО «РЖД» (например, отчуждение объектов инженерной инфраструктуры в собственность субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, передача в аренду недвижимости площадью до 1 000 кв. м сроком до 3 лет).
Подготовку, а в ряде случаев и принятие управленческих решений о совершении сделок с недвижимостью осуществляет Департамент управления имуществом с учетом мнения филиалов ОАО «РЖД» — владельцев недвижимого имущества, а также причастных департаментов, управлений.
На местах (вне аппарата управления ОАО «РЖД») ключевую роль в вопросах управления недвижимым имуществом должны выполнять службы управления имуществом региональных центров корпоративного управления — железных дорог, а также их региональные отделы (сектора).
3.3.2. К критическим проблемам, препятствующим эффективному функционированию системы управления недвижимым имуществом, относится наличие в собственности ОАО «РЖД» не расформированных производственно-технологических комплексов, а также законодательные ограничения в обороте имущества ОАО «РЖД».
В силу особенностей формирования уставного капитала ОАО «РЖД» около 85% объектов недвижимости зарегистрированы в 8,622 тысячах производственно-технологических комплексах (на настоящий момент 65 % остаются в составе ПТК). Такие объекты не имеют необходимых индивидуализирующих признаков, присущих самостоятельным объектам недвижимости, что влечет серьезные затруднения в вопросах управления имущественным комплексом, а именно:
— ограничивается возможность совершения некоторых сделок с недвижимостью, а также возможность установления эффективных условий сделок;
— возникают отдельные задержки в оплате недвижимым имуществом уставных капиталов ОАО «РЖД»;
— третьими лицами инициируются судебные споры о принадлежности имущества ОАО «РЖД» указанным лицам;
— возникают препятствия в выявлении непрофильных активов.
В отношении ограниченного в обороте имущества сохраняется порядок, предусмотренный постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2004 г. N 57 «Об ограниченных в обороте объектах имущества открытого акционерного общества «Российские железные дороги». Целые категории объектов, таких как объекты гражданской обороны и другие, ввиду ограниченности в обороте не могут быть переданы дочерним обществам ОАО «РЖД».
3.3.3. Функционирование самой системы управления недвижимостью в настоящее время имеет недостатки, подлежащие устранению, а именно:
а) длительность процедур подготовки, согласования и принятия решений по вовлечению имущества в гражданско-правовой оборот;
б) малая заинтересованность филиалов ОАО «РЖД» в совершении сделок с недвижимостью, особенно в части реализации инвестиционных проектов или продажи недвижимости;
в) невысокая эффективность организации и проведения торгов со стороны филиалов, которая, в т.ч. предполагает определение круга потенциальных покупателей, проведение индивидуальной работы с ними, публикации извещений о проведении торгов в востребованных целевой аудиторией средствах массовой информации и т.д.
3.4. Критерии оценки эффективности использования (управления) недвижимости.
Оценка эффективности управления недвижимого имущества традиционно осуществляется по количественным показателям вырученных доходов от операций с недвижимостью, как правило, в виде арендной (субарендной) платы, доходов от отчуждения имущества, реализации инвестиционных проектов.
Вместе с тем, не только вышеприведенные показатели должны характеризовать эффективность использования недвижимости в условиях массовой передачи недвижимого имущества в дочерние общества ОАО «РЖД». В качестве дополнительных показателей эффективности работы с имуществом необходимо отнести такие показатели, как:
— качество, достоверность и полнота базы данных реестра имущества;
— степень оформленности прав ОАО «РЖД» на каждый конкретный объект недвижимости, принадлежащий и (или) используемый ОАО РЖД,
— выполнение планов расходов денежных средств, выделяемых на управление имуществом;
— снижение количества земельных участков, используемых ОАО «РЖД», но не поставленных на государственный кадастровый учет, а также земельных участков, поставленных на государственный кадастровый учет, но требующих уточнения границ (выполнение межевания/устранение пересечений границ);
— скорость формирования уставных капиталов вновь создаваемых дочерних обществ ОАО «РЖД» недвижимым имуществом, процедур перераспределения имущества между филиалами ОАО «РЖД», закрепления и изъятия имущества за негосударственными учреждениями ОАО «РЖД»;
— выявление незадействованных в производственном процессе ОАО «РЖД» объектов и принятие решений об их дальнейшей судьбе;
— сроки выполнения решения о вовлечении объекта в гражданский оборот;
— коэффициент превышения начальной цены над начальной ценой торгов;
— размер сэкономленных средств ОАО «РЖД» в результате вовлечения объекта в гражданский оборот;
— доход за 1 кв.м/1 п. м/1 куб.м сданных в аренду объектов.
В ближайшей перспективе должны быть разработаны критерии оценки эффективности использования недвижимости, в том числе задействованной под производственные нужды, а также способов ее повышения. Разрабатываемые критерии должны базироваться на принципе приоритета главной цели деятельности ОАО «РЖД» в вопросах управления недвижимым имуществом, с учетом задач повышения эффективности использования имущества (сокращение производственных издержек, извлечение прибыли при реализации инвестиционного проекта и т.д.), соотношения потенциальных доходов и расходов ОАО «РЖД».
4. Основные направления перехода к целевому состоянию структуры недвижимости и повышение эффективности ее использования
4.1. Направления оптимизации структуры недвижимости.
Оптимизация структуры недвижимости ОАО «РЖД» для повышения эффективности ее использования будет осуществляться по следующим основным направлениям:
а) передача объектов недвижимости в качестве оплаты уставных капиталов создаваемых дочерних обществ (одно из направлений имущественного обеспечения структурной реформы на железнодорожном транспорте);
б) отчуждение объектов, незадействованных в производственном процессе, предоставление их на инвестиционных условиях для строительства и реконструкции, а также вовлечение в гражданский оборот объектов незавершенного строительства;
в) интеграция объектов недвижимости, в том числе используемых в производственной деятельности, в процессы социально-экономического развития населенных пунктов посредством таких мероприятий, как их реконструкция (с расширением), надстройка объектов недвижимости над железнодорожными путями, оптимизация размещения филиалов ОАО «РЖД» на существующих площадях, вывод грузовых дворов из центров крупных населенных пунктов и т.д.
г) сокращение числа объектов, используемых ОАО «РЖД» без достаточных правовых оснований, посредством заключения договоров на их использование (как-то, договоров аренды земельных участков в полосе отвода железной дороги, имущества, находящегося на территории иностранных государств), либо путем внесения фактически используемых обществом объектов недвижимости в уставный капитал ОАО «РЖД» (в рамках дополнительной эмиссии акций ОАО «РЖД»).
Процессу оптимизации структуры недвижимости с целью повышения эффективности ее использования должны предшествовать:
а) выявление всех неиспользуемых в производственных целях объектов недвижимости ОАО «РЖД» (осуществляется на постоянной и регулярной основе);
б) выделение денежных средств на техническую инвентаризацию, кадастровый учет, пообъектное оформление прав ОАО «РЖД» на каждый объект недвижимости (строение, здание, земельные участки, в том числе объекты, учтенные в составе производственно-технологических комплексов);
в) выработка оптимальных решений относительно дальнейшей судьбы объектов, не задействованных в производственном процессе;
г) внесение изменений в законодательство Российской Федерации с целью снятия ограничений в обороте имущества ОАО «РЖД».
Система контрольных показателей и показателей эффективности Стратегии указана в Приложении N 1 к настоящей Стратегии.
4.2. Совершенствование системы управления недвижимым имуществом.
Совершенствование системы управления недвижимым имуществом должно быть направлено на создание условий, при которых достижение цели управления осуществляется при максимальной экономии ресурсов и получении наибольшей эффективности с сохранением комфортных условий для производственного процесса ОАО «РЖД»
4.2.1 Построение системы управления имуществом в холдинге «РЖД».
В соответствии с Концепцией системы управления компании холдингового типа, образуемой в результате реформирования ОАО «РЖД», рассмотренной Координационным советом начальников железных дорог 30 января 2008 г., наличие каждого уровня управления каждым видом деятельности должно быть обосновано. Промежуточные уровни управления создают дополнительные сложности:
— увеличиваются затраты на управление;
— уменьшается оперативность управления;
— увеличиваются потери и искажение информации при ее движении «снизу вверх» и «сверху вниз».
Для избежание указанных недостатков Концепцией представлена концептуальная организационная схема ОАО «РЖД», предусматривающая переход от четырехуровневой схемы управления деятельностью по содержанию объектов инфраструктуры (Центральный аппарат — Управление дороги — Отделение дороги — Линейное предприятие) на трехуровневую схему (Центральный аппарат — Территориальный филиал — Линейное предприятие).
В связи с этим, целевое состояние системы управления недвижимостью в холдинге «РЖД» предполагается в соответствии с Приложением N 2 к настоящей Стратегии.
Примечание редакции.
Очевидно в тексте документа допущена опечатка. В оригинале документа нет Приложения N 2.
Главная цель в процессе совершенствования системы управления недвижимым имуществом — построение эффективной и сбалансированной системы управления, направленной на обеспечение непрерывной связи внутри холдинга и повышение эффективности его имущественного комплекса в соответствие со стратегией развития и текущими производственными планами.
Специфика вопросов недвижимого имущества предполагает наличие на основных уровнях управления подразделений, обладающих необходимыми профессиональными знаниями и навыками и на постоянной основе задействованных в решении задач имущественного обеспечения работы холдинга. Разовое возложение задач в области управления недвижимостью на сотрудников из неспециализированных подразделений (технические отделы, юридические подразделения и пр.) показало свою неэффективность.
Управление имуществом Компании должно осуществляться вертикалью управления: соответствующим структурным подразделением по управлению имуществом (Департаментом управления имуществом) в Корпоративном центре управления, подразделениями (Службами управления имуществом) в региональных центрах корпоративного управления, а также подразделениями по управлению имуществом (службами, отделами) в Дирекциях, их территориальных подразделениях, территориальных филиалах, (за исключением территориальных подразделений Дирекций, территориальных филиалов, в которых управление имуществом Компании будет возложено на службы управления имуществом региональных центров корпоративного управления), их линейных предприятиях, а также дочерних обществах.
Управление (Департаментом управления имуществом и региональными центрами корпоративного управления) дочерними и зависимыми обществами в сфере управления недвижимостью осуществляется через корпоративные процедуры (в соответствии с Федеральным законом «Об акционерных обществах»), в т.ч. следующие:
— необходимость, в соответствии с уставом общества, согласования определенных имущественных сделок с советом директоров либо собранием акционеров дочернего общества;
— утверждение в дочерних обществах по согласованию с советом директоров ключевых показателей эффективности в части использования имущества, функциональных стратегий управления имуществом, программ по оптимизации имущественного комплекса, задач по приобретению/отчуждению значимых для деятельности ДО объектов имущества;
— формирование единых для Холдинга стандартов учета, отчетности, оценки эффективности, оценки имущества;
— предоставление дочерними обществами материнской компании ОАО «РЖД» функций по управлению своим имуществом (на основании договора).
Вместе с тем, указанные действия не могут и не должны подменять собой работу самих дочерних обществ и создавать ограничения для осуществления их хозяйственной деятельности и решения задач в других функциональных областях деятельности. Функции головной компании и дочернего общества в сфере управления имуществом будут четко разграничены и закреплены в документах, регламентирующих корпоративное управление.
В каждом конкретном случае должно быть принято решение, какие общества и какие функции материнская компания (ОАО «РЖД») сохраняет в отношении имущества дочерних обществ. К числу таких компаний целесообразно отнести общества, уставный капитал которых в большей части был сформирован за счет недвижимого имущества ОАО «РЖД», с долей участия ОАО «РЖД» в уставном капитале более 50 %, осуществляющие деятельность, непосредственно связанную с перевозками или обслуживанием подвижного состава и инфраструктуры. К таковым на сегодняшний день относятся дочерние общества ОАО «РЖДстрой», «Рефсервис», «Трансконтейнер», «Железнодорожная торговая компания», «Федеральная пассажирская компания» и ряд других. В процессе дальнейшего реформирования ОАО «РЖД» и создания новых дочерних обществ указанные выше перечень критериев и перечень дочерних обществ может изменяться. Кроме того, целесообразно осуществлять контроль за распоряжением дочерними обществами некоторыми видами недвижимого имущества, а именно:
— объектами железнодорожной инфраструктуры, строениями (помещениями) и имущественными комплексами площадью более 2000 кв. м, расположенными в населенных пунктах, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, а также на территориях Московской, Ленинградской областей, Щербиновского, Ейского, Каневского, Приморско-Ахтарского, Славянского, Темрюкского, Туапсинского районов и в городах Анапе, Геленджике, Новороссийске и Сочи Краснодарского края, Москве и Санкт-Петербурге
— объектами, являющимися памятниками истории и культуры, независимо от их площади и местоположения, а также незастроенными земельными участками площадью более 1 га.
Контроль за управлением имуществом в холдинге должен обеспечиваться путем единства учета. Данное требование сегодня отражено в пунктах 5 — 7 распоряжения ОАО «РЖД» от 16.04.2007 N 679р «О мерах по обеспечению полноты и достоверности учета недвижимого имущества ОАО «РЖД» и его дочерних обществ».
В рамках указанных выше задач вертикаль будет иметь целью ведение единой политики в области управления имуществом всего холдинга «РЖД», а также оказание содействия тем элементам холдинга, которые не специализируются на вопросах, связанных с управлением имуществом. По сути, предлагаемая система послужит недопущению дублирования работы и работы на разных принципах структур по управлению имуществом в элементах холдинга.
Основной целью вертикали управления имуществом в холдинге «РЖД» является эффективное управление и распоряжение имуществом для функционирования железнодорожного транспорта.
Достижение указанной цели возможно путем выполнения следующих задач:
а) экономическая экспертиза эффективности управления имущественным комплексом холдинга и отдельных сделок в ОАО «РЖД», филиалах, структурных подразделениях и ДЗО;
б) проверка соответствия отдельных сделок имущественным интересам холдинга: изучение возможности использования невостребованного имущества другими структурами холдинга, в том числе с установлением правила о первичном предложении структурам холдинга заключить соответствующую сделку с объектом;
в) оформление прав на недвижимое имущество ОАО «РЖД» (независимо от принадлежности имущества филиалу), включая проведение кадастрового учета и обеспечение государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость от ОАО «РЖД» к дочерним обществам;
г) единый учет имущества ОАО «РЖД» и дочерних обществ, построенный на единых правилах и едином программном обеспечении;
д) изучение возможности использования невостребованного имущества другими структурами холдинга, контроль за эффективностью использования имущества в холдинге;
е) приобретение недвижимости для нужд холдинга;
ж) формирование единого архива правоустанавливающих документов имущества холдинга;
з) наличие информации обо всех объектах недвижимого имущества холдинга «РЖД» вовлекаемых н планируемых к вовлечению в гражданский оборот на едином информационном ресурсе — на сайте Департамента управления имуществом www.property.rzd.ru.
С учетом построения трехуровневой системы управления задачи вертикали управления имуществом в холдинге «РЖД» можно распределить по уровням следующим образом:
I УРОВЕНЬ (Департамент управления имуществом Корпоративного центра (бизнес — единицы):
1) организация деятельности по выявлению непрофильного, неиспользуемого или неэффективно используемого недвижимого имущества холдинга «РЖД» и его вовлечение в гражданско-правовой оборот;
2) определение рыночной стоимости имущества и имущественных прав, а также экспертиза отчетов об оценке имущества;
3) обеспечение единой политики в области имущественных, включая земельные, отношений ОАО «РЖД» и его дочерних обществ, в т.ч. посредством методического и правового обеспечения процессов управления имуществом в ОАО «РЖД»;
4) управление крупными инвестиционными проектами холдинга «РЖД» (координация и принятие решений), требующих взаимодействия большого количества структурных подразделений;
5) защита в пределах своей компетенции имущественных интересов ОАО «РЖД» на территории Российской Федерации и за рубежом;
6) создание и обеспечение функционирования системы учета имущества ОАО «РЖД», контроля за его использованием и перераспределения между структурными подразделениями;
II УРОВЕНЬ (Служба управления имуществом Регионального центра корпоративного управления /Подразделение по управлению имуществом Дирекций, территориальных филиалов).
Учитывая статус Регионального центра корпоративного управления (РЦКУ) как представителя Корпоративного центра, его основной задачей является координация действий-структур холдинга на определенной территории и контроль за реализацией корпоративной политики. Тем не менее, это не ограничивает способности Регионального центра корпоративного управления представлять интересы и принимать непосредственные решения по вопросам управления и распоряжения недвижимым имуществом, в том числе о совершении сделок, в отношении территориальных подразделений Дирекций, территориальных филиалов, дочерних и зависимых обществ (через процедуры корпоративного управления).
Поэтому основными задачами Службы управления имуществом РЦКУ будут:
1) организация работы по реализации решений органов управления ОАО «РЖД» и органов управления РЦКУ в области управления и распоряжения недвижимым имуществом ОАО «РЖД», учитываемым на балансе территориальных подразделений Дирекций, территориальных филиалов, расположенных в границах РЦКУ (далее — имущество ОАО «РЖД» в регионе), в том числе земельными участками;
2) проведение единой политики в области имущественных и земельных отношений ОАО «РЖД», контроль за соблюдением корпоративных стандартов и процедур по управлению и распоряжению имуществом ОАО «РЖД» всеми бизнес-единицами холдинга «РЖД» в регионе;
3) обеспечение эффективного управления и распоряжения имуществом ОАО «РЖД» в регионе, в том числе земельными участками, а также рационального его использования, организация мероприятий по совершенствованию механизмов эффективного вовлечения имущества ОАО «РЖД» в регионе в гражданско-правовой оборот и оптимизации имущественного комплекса ОАО «РЖД»;
4) обеспечение координации взаимодействия на региональном уровне между всеми филиалами ОАО «РЖД» и ДЗО, а также представительство непосредственно ОАО «РЖД» и РЦКУ с органами власти и контрагентами по вопросам управления и распоряжения имуществом.
5) оптимизация использования имущества ОАО «РЖД» в регионе, организация деятельности по выявлению и вовлечению в гражданско-правовой оборот непрофильного, неиспользуемого или неэффективно используемого имущества ОАО «РЖД» в регионе, ведение единой информационной базы данных такого имущества, подготовка и оформление соответствующего решения РЦКУ или предложения о совершении сделки (в пределах установленной компетенции);
6) координация деятельности по управлению крупными инвестиционными проектами холдинга «РЖД» в регионе;
7) обеспечение руководства холдинга «РЖД» объективной информацией об имуществе ОАО «РЖД» в регионе, обеспечение учета имущества ОАО «РЖД» в регионе, в том числе земельных участков, и сделок с ним в СУИК, организация системного контроля наполнения СУИК полной и достоверной информацией;
8) обеспечение кадастрового учета имущества ОАО «РЖД» в регионе, в том числе земельных участков и их частей, для оформления прав ОАО «РЖД» и совершения сделок в границах РЦКУ;
9) обеспечение оформления прав ОАО «РЖД» на имущество ОАО «РЖД» в регионе, в том числе в рамках работ по расформированию ПТК, организация постановки на кадастровый учет и государственной регистрации прав на имущество, в том числе планируемого к вовлечению в гражданско-правовой оборот, внесению в уставный капитал ДЗО;
10) организация мероприятий по проведению оценки рыночной стоимости имущества ОАО «РЖД» в регионе, в том числе земельных участков, или арендной/субарендной платы, включая выбор в установленном порядке оценщиков;
11) взаимодействие с причастными подразделениями ОАО «РЖД» по организации торгов в отношении имущества ОАО «РЖД» в регионе, в том числе земельных участков;
12) ведение договорной работы в соответствии с законодательством Российской Федерации и нормативными документами ОАО «РЖД», осуществление экспертизы документов, необходимых для заключения договоров, предметом которых является владение, пользование и распоряжение имуществом, организация исполнения условий заключенных договоров;
13) подготовка проектов решений о списании с бухгалтерского учета отдельных объектов недвижимости, состав которых определяется нормативными документами ОАО «РЖД», контроль списания имущества ОАО «РЖД» в регионе, в том числе через процедуры согласования проектов решений территориальных подразделений Дирекций, территориальных филиалов о списании имущества ОАО «РЖД» в регионе, направление предложений руководителям территориальных подразделений Дирекций, территориальных филиалов, а также ДЗО, входящих в состав холдинга «РЖД», о целесообразности (нецелесообразности) списания, перевода на консервацию (расконсервацию) объектов недвижимого имущества;
14) координация работы по перераспределению имущества ОАО «РЖД» в регионе между территориальными подразделениями Дирекций, территориальными филиалами, негосударственными учреждениями ОАО «РЖД», расположенными в границах РЦКУ, согласование перечней имущества, подлежащего передаче в управление другим филиалам ОАО «РЖД», вынесение на рассмотрение ОАО «РЖД» предложений об изъятии неиспользуемого или используемого не по назначению имущества, закрепленного на праве оперативного управления за негосударственными учреждениями ОАО «РЖД»;
15) организация предоставления земельных участков, находящихся в собственности либо арендуемых ОАО «РЖД», в пользование негосударственным учреждениям ОАО «РЖД» и иным лицам, организация контроля за использованием земельных участков полосы отвода железной дороги;
16) организация в регионе работы по внесению в уставный капитал ОАО «РЖД» имущества в порядке увеличения уставного капитала ОАО «РЖД»;
17) планирование и организация выполнения финансирования расходов по управлению имуществом, а также расходов по организации мероприятий по вовлечению непрофильного, неиспользуемого или неэффективно используемого имущества ОАО «РЖД» в регионе в гражданско-правовой оборот;
18) анализ процессов управления и распоряжения имуществом ОАО «РЖД» в регионе, включая земельные участки, подготовка предложений по совершенствованию корпоративных стандартов и процедур по управлению и распоряжению имуществом;
19) информационное обеспечение и методическое сопровождение процессов управления и распоряжения имуществом ОАО «РЖД» в регионе, а также оказание методической помощи в сфере имущественных и земельных отношений территориальным подразделениям Дирекций, территориальным филиалам ОАО «РЖД», ДЗО, расположенным в границах РЦКУ.
Основными задачами территориального подразделения Дирекции, территориального филиала в отношении недвижимого имущества ОАО «РЖД», учитываемого на их балансе, будут:
1) учет имущества, в том числе земельных участков в СУИК, наполнение СУИК полной и достоверной информацией;
2) выявление непрофильного, неиспользуемого или неэффективно используемого имущества;
3) участие в оформлении прав ОАО «РЖД» на имущество, в обеспечении кадастрового учета имущества и государственной регистрации прав на него, в том числе земельных участков и их частей, включая выполнение работ по расформированию ПТК, а также в отношении имущества, планируемого к вовлечению в гражданско-правовой оборот, внесению в уставный капитал ДЗО (организация осмотра исполнителем работ, приемка технических и кадастровых паспортов, технических планов);
4) участие в договорной работе в виде подготовки пакета документов, необходимых для заключения имущественных договоров, организации осмотров имущества оценщиком, а также лицами, заинтересованными в совершении сделки с имуществом, размещения на объектах имущества информации о вовлечении их в гражданско-правовой оборот, после заключения договоров — в виде передачи имущества, ключей от него, технической и кадастровой документации контрагенту по акту, проведения плановых проверок целевого использования имущества контрагентами;
5) обеспечение списания имущества, перевода его на консервацию (расконсервацию) в соответствии с законодательством Российской Федерации и нормативными документами ОАО «РЖД»;
6) подготовка перечней имущества, подлежащего передаче в управление другим филиалам ОАО «РЖД»;
7) защита имущественных интересов Дирекции, территориального филиала на территории Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации;
8) соблюдение требований законодательства Российской Федерации, корпоративных стандартов и процедур по управлению и распоряжению имуществом ОАО «РЖД»;
9) исполнение решений органов управления ОАО «РЖД» и органов управления РЦКУ (в пределах компетенции) в области управления и распоряжения недвижимым имуществом.».
4.2.2. Профессионализм лиц, задействованных в управлении.
Система управления имуществом в холдинге не может быть эффективной без наличия в системе людей, обладающих высоким уровнем профессиональных знаний, навыков и способностей. При этом важными факторами в данном вопросе является относительно высокий уровень зарплат на рынке труда квалифицированных специалистов в области управления имуществом (по квалификации, как правило, являющихся юристами и экономистами). В этих целях необходимо:
— при определении условий труда соответствующих специалистов учитывать их востребованность на рынке труда;
— определить квалификационные требования, предъявляемые в холдинге «РЖД» к специалистам в области управления имуществом;
— осуществлять прием на работу новых сотрудников по итогам их тестирования и собеседования, а лиц, занимающих руководящие должности в подразделениях холдинга по управлению имущества — по согласованию с начальником подразделения по управлению имуществом аппарата управления ОАО «РЖД»;
— осуществлять обучение сотрудников, организовывать семинары по проблемным вопросам, возникающим в работе, отправлять сотрудников подразделений по управлению имуществом на стажировки в аппарат управления и наоборот;
— осуществлять комплексный подход к мотивации сотрудников.
4.2.3. Оптимизация процесса управления недвижимым имуществом.
В настоящее время процесс принятия управленческих решений относительно недвижимости неоправданно длителен. Скорость претворения в жизнь решения зависит от множества факторов, в частности:
— количества причастных департаментов, задействованных в согласовании решений;
— загруженности сотрудников работой, в выполнении которой отсутствует производственная необходимость;
— требований законодательства по поводу согласования отдельных сделок Советом директоров ОАО «РЖД», Правительством Российской Федерации.
Представляется необходимым оптимизировать процесс принятия и исполнения решений по управлению недвижимым имуществом. Ниже приведены основные мероприятия, подлежащие реализации.
4.2.3.1. Общие мероприятия:
а) создание системы выявления непрофильных активов ОАО «РЖД», в том числе посредством целевой инвентаризации объектов недвижимости ОАО «РЖД», электронные системы учета, мотивацию филиалов и сотрудников, обратную связь с потенциальными контрагентами;
б) дальнейшее сокращение в установленном порядке перечня объектов имущества железнодорожного транспорта, гражданско-правовой оборот которых органичен либо существенно затруднен необходимостью получения согласований уполномоченных органов государственной власти;
в) установление исчерпывающего круга лиц, которые в обязательном порядке подлежат вовлечению в процесс принятия решений по каждой группе объектов управления; право компетентного должностного лица совершить сделку с меньшим количеством согласований, требуемых по общему правилу;
г) уменьшение документооборота за счет максимальной автоматизации управленческих решений;
д) исключение необходимости постоянного согласования Советом директоров ОАО «РЖД» однородных сделок с дочерними обществами, в которых есть заинтересованность члена совета директоров (наблюдательного совета) общества (в первую очередь, за счет исключения случаев совмещения указанной должности с должностью в органах управления ОАО «РЖД»);
е) отказ от экспертизы отчетов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, величины арендной платы в случаях предоставления имущества на аукционе (заключения договора купли-продажи, аренды по итогам аукциона);
ж) мотивирование филиалов, принимающих участие в процессе распоряжения имуществом, в том числе путем оставления части доходов от управления недвижимостью в распоряжении филиалов;
з) совершенствование системы ежегодного планирования совершения сделок с недвижимым имуществом с внедрением пообъектной детализации планов.
4.2.3.2. Мероприятия, применимые к конкретным видам сделок.
I) Продажа на торгах:
а) внедрение практики привлечения агентов к сделкам по продаже недвижимости, в первую очередь, к продаже тех объектов, торги по которым не состоялись ввиду отсутствия претендентов, либо в случае если торги дважды не состоялись по иным причинам;
б) делегирование полномочий руководителям РКЦУ по принятию решений об отчуждении на аукционе объектов недвижимости, расположенных за пределами населенных пунктов с развитым рынком недвижимости.
II) Аренда (безвозмездное пользование, субаренда):
а) заключение договоров аренды до изготовления отчета об оценке рыночной величины арендной платы с установлением арендной платы (с последующей доплатой или зачетом разницы между первоначальной ценой договора и определенной на основе отчета об оценке) исходя из сложившихся цен на рынке (порядок определения сложившихся цен на рынке аренды устанавливается соответствующим нормативным актом ОАО «РЖД»);
б) взимание стоимости права на заключение договора субаренды земельного участка (помимо арендной платы) при предоставлении объектов под цели реконструкции и/или строительства;
в) переход на арендные отношения с органами государственной власти, перед которыми у ОАО «РЖД» нет обязательств, предусмотренных федеральным законодательством, по предоставлению помещений в безвозмездное пользование.
г) постоянный мониторинг ставок арендной платы по договорам аренды на предмет их соответствия рыночным ценам;
д) выявление свободной аренднопригодной площади и проведение мероприятий по ее сокращению.
III) Дарение, пожертвование:
а) разработка системы мотивирования одаряемого использовать объект по назначению, контроль над целевым использованием объектов, переданных одаряемому по договору пожертвования;
б) анализ соответствующего рынка недвижимости, а равно расходов, осуществляемых ОАО «РЖД» в связи с наличием права собственности на объекты недвижимости, как необходимое мероприятие, предшествующее любому решению по совершению сделки дарения;
в) дарение, помимо случаев, установленных федеральным законодательством, возможно в порядке исключения по решению президента ОАО «РЖД»:
— публичным образованиями, либо некоммерческим организациям при условии, что указанные объекты будут использоваться для отправления государственных функций или в иных социально-значимых целях;
— работникам компании в отношении занимаемых ими объектов жилищного фонда;
г) в собственность публично-правовых образований могут быть отчуждены находящиеся в собственности ОАО «РЖД» объекты недвижимого имущества, которые в соответствии с федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации могут находиться в собственности соответствующих публично-правовых образований, в том числе имущественные комплексы, здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства, путепроводы, объекты, предназначенные для электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, иные объекты инженерной инфраструктуры, жилые и нежилые помещения, а также земельные участки, на которых расположены указанные объекты недвижимого имущества;
д) основными критериями, определяющими целесообразность, способ и условия отчуждения объектов имущества ОАО «РЖД» в собственность публично-правовых образований, являются:
— отсутствие производственной необходимости дальнейшего использования объекта имущества ОАО «РЖД»,
— отнесение объекта имущества ОАО «РЖД» к объектам социального и культурно-бытового назначения, необходимым для функционирования публично-правовых образований и обременяющего производственно-технологический процесс работы железнодорожного транспорта ОАО «РЖД».
IV) Инвестиционные договоры, заключаемые в отношении недвижимости ОАО «РЖД»:
а) заключению любых инвестиционных договоров должна предшествовать экономико-юридическая экспертиза проекта со стороны ОАО «РЖД»;
б) необходима практика более широкого привлечения внешних консультантов по инвестиционным проектам, а также строгое разделение функций консультанта и инвестора. К функциям консультанта должны быть отнесены не столько функции по выбору наиболее эффективного способа отчуждения объекта, сколько работа, направленная на повышение инвестиционной привлекательности объекта инвестирования (получение в органах государственной или муниципальной власти градостроительных планов земельных участков, определение порядка и условий обеспечения результата инвестирования инженерными коммуникациями и т.д.).
V) Формирование уставных капиталов дочерних обществ:
а) заблаговременное определение (до принятия решения о создании дочернего общества) перечня имущества, как вносимого, так и не вносимого в уставный капитал создаваемого общества) с обязательным мониторингом происходящих изменений в составе указанного имущества до момента передачи его в уставные капиталы создаваемых обществ;
б) обеспечение к моменту принятия ОАО «РЖД» решения о создании дочерних обществ, осуществление пообъектной государственной регистрации права собственности ОАО «РЖД» на объекты, вносимые в уставный капитал дочерних обществ.
4.2.3.3. Мероприятия, относящиеся к способам заключения сделок.
По общему правилу, сделки по продаже недвижимости, а также договоры аренды заключаются на торгах (конкурс или аукцион). Повышение эффективности и качества проведения торгов напрямую влияет на скорость реализации объектов недвижимости, снижение издержек компании. В этих целях необходимо:
а) увеличивать сроки экспозиции (выставления) предлагаемых к реализации уникальных объектов;
б) обеспечивать надлежащее информационное обеспечение проводимых торгов (включая период с момента принятия решения о совершении сделки с объектом и доопределения даты торгов): обязательное размещении информации о торгах и объектах на сайте Департамента управления имуществом www.propertv.rzd.ru и в печатных средствах массовой информации по месту проведения торгов и по месту нахождения объекта, рассылка потенциальным участникам сообщений о проведении торгов, размещение плакатов и растяжек на объекте недвижимого имущества, а также размещение информации в специализированных печатных и электронных изданиях/ресурсах, при необходимости проведение рекламной кампании, включающей трансляции сообщений по радио, телевидению, размещение наружной информации в населенных пунктах и на трассах и т.д.;
в) обеспечивать оповещение путем размещения на сайте ОАО «РЖД» потенциальных контрагентов о свободной аренднопригодной площади, предполагаемой к вовлечению в гражданско-правовой оборот;
г) упростить процедуру участия в торгах, в том числе внедрить смешанную форму подачи предложений о цене, в отношении отдельных объектов поэтапно ввести применение электронных и выездных торгов.;
д) при необходимости привлекать к проведению торгов специализированные организации;
е) в целях привлечения к участию в аукционах большего числа потенциальных покупателей предусматривать возможность установления начальной цены ниже (не более, чем на 20%) предполагаемой рыночной;
4.2.3.4. Иные мероприятия.
I) По учету объектов недвижимости и системе отчетности:
а) необходима разработка процедур, правил и случаев обновления данных в реестре имущества ОАО «РЖД», с передачи функций по учету недвижимого имущества службам по управлению имущества дорог. Необходимо установить и применять меры ответственности за недостоверную или неполную информацию в реестре;
б) требуется разработать и внедрить порядок учета и актуализации в реестре имущества ОАО «РЖД» данных об объектах недвижимого имущества дочерних обществ;
в) необходимо расширить функциональность (возможности) существующей системы учета недвижимости, в том числе в соответствии с тезисами настоящей Стратегии;
г) требуется создание в реестре имущества банка данных информации об истории объекта учета, в том числе отражающей ход подготовки управленческих решений по поводу объекта, принятые решения и результат их исполнения. Более того, существующие программы учета договоров должны автоматически в случае возникновения задолженности заполнять претензии и иски контрагентам.
II) По осуществлению контроля над деятельностью филиалов. Необходим систематический контроль над филиалами и дочерними обществами ОАО «РЖД» в целях контроля над правильностью и своевременностью заключения договоров, принятия исполнения по ним, полноты сведений в реестре имущества сведений об объектах учета и сделок с ним; выявление системных проблем при совершении сделок с имуществом.
III) Систематизация документов, имеющих непосредственное отношение к вопросам управления имуществом.
Необходимо сформировать единый централизованный архив, определив порядок и условия доступа к нему, в отношении:
а) оригиналов свидетельств о государственной регистрации прав ОАО «РЖД», кадастровых планов и технической документации;
б) оригиналов и нотариально заверенных копий документов, послуживших основаниями для государственной регистрации прав ОАО «РЖД» на объекты недвижимости, с приложениями;
в) документов, подтверждающие права организаций федерального железнодорожного транспорта пользования земельными участками под объектами недвижимости, переданными в уставный капитал ОАО «РЖД»;
г) документов о передаче объектов недвижимости в уставные капиталы дочерних обществ, документов о передаче имущества в оперативное управление негосударственных учреждений ОАО «РЖД».
Необходимо создать также электронный архив таких документов в виде части реестра имущества РЖД.
IV) Информационное обеспечение работы по управлению недвижимым имуществом:
а) информация о готовности ОАО «РЖД» совершить сделку с объектами недвижимости должна доводиться до сведения максимального количества покупателей, за исключением случаев, когда сделка не предполагает публичного характера ее совершения. Сведения должны размещаться в средствах массовой информации, ориентированных на потенциальных покупателей, в т.ч. специализированных изданиях, посвященных недвижимости;
б) требуется обеспечить и поддерживать известность сайта Департамента управления имуществом www.property.rzd.ru, на котором размещается информация об объектах недвижимости, предлагаемых к реализации. В том числе, посредством его периодической рекламы в средствах массовой информации, обмена «баннерами» с крупнейшими агентствами недвижимости, создав систему «обратной связи» с потенциальными контрагентами;
в) с целью изучения спроса следует размещать на сайте Департамента управления имуществом www.property.rzd.ru и в других СМИ информацию об объектах, которые, возможно будут вовлекаться в гражданский оборот (аналог прогнозного плана приватизации федерального имущества).
V) Привлечение к управлению недвижимым имуществом специализированных компаний.
Ввиду значительного числа объектов недвижимости, находящихся в собственности ОАО «РЖД», возможно пилотное привлечение организаций к выполнению отдельных функций по управлению недвижимостью.
В настоящее время ОАО «РЖД» активно сотрудничает с оценочными компаниями, компаниями, осуществляющими техническую инвентаризацию недвижимости, землеустроительные работы.
Вместе с тем, необходимо более широко использовать услуги иных субъектов, предоставляющих, в частности:
— риэлторские услуги (цель: поиск покупателей в отношении объектов, к которым по тем или иным причинам отсутствует интерес на локальном рынке);
— профессиональные услуги по организации и проведению торгов (цель: ускорение реализации непрофильных активов, повышения доходов от продажи, сдачи объектов недвижимости в аренду);
— услуги девелоперов (цель: подготовка инвестиционно-привлекательных территорий для последующей их реализации в целях застройки и получения Максимальной прибыли);
— услуги по содействию в регистрации прав на недвижимость (от Консультационных до курьерских).
VI) Перераспределение полномочий по управлению имуществом между центром и филиалами:
Динамичное и соответствующее текущим и перспективным задачам ОАО «РЖД» перераспределение отдельных функций по управлению имуществом между филиалами ОАО «РЖД» и центральным аппаратом, — одно из важнейших направлений оптимизации системы по управлению имуществом.
Перераспределению функций в форме делегирования полномочий должна предшествовать работа по обучению соответствующих сотрудников новой трудовой функции, а равно выработка единых методологических подходов к ее выполнению.
4.3. Приобретение прав на имущество, фактически используемое в производственном процессе и необходимое для него.
Эффективность производственного процесса, его стабильность напрямую зависит от наличия правовой связи между объектами недвижимости, задействованными в производстве, и субъектом производства. В этих целях необходимо:
— обеспечить закрепление прав Российской Федерации, и как следствие, ОАО «РЖД» на необходимое в работе российского железнодорожного транспорта имущество, расположенное на территории иностранных государств (Казахстан, Украина);
— обеспечить приобретение ОАО «РЖД» права собственности на недвижимое имущество, находящееся в собственности Российской Федерации, и используемое ОАО «РЖД», в том числе посредством внесения данного имущества в уставный капитал компании.
5. Система мер по достижению целевого состояния объектов недвижимости ОАО «РЖД», а равно системы управления имуществом ОАО «РЖД»
Для достижения целей настоящей стратегии, необходимо строго руководствоваться положениями настоящей стратегии.
Кроме того, необходимо разработать, изменить (признать утратившими силу) ряд нижеприведенных нормативных актов.
|
N |
Наименование акта |
|
1. Нормативно-правовые акты федеральных органов государственной |
|
|
1.1. |
Федеральный закон от 10.01.2003 N 17-ФЗ «О железнодорожном |
|
1.2. |
Федеральный закон от 10.01.2003 N 18-ФЗ «Устав |
|
1.3. |
Федеральный закон от 27.02.2003 N 29-ФЗ «Об особенностях |
|
1.4. |
Постановление Правительства РФ от 29.04.2006 N 264 «О |
|
1.5 |
Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2004 г. N 57 |
|
2. Нормативные акты ОАО «РЖД», подлежащие изменению, дополнению |
|
|
2.1. |
Распоряжение ОАО «РЖД» от 31.05.2004 N 2415Р «О Конкурсной |
|
2.2. |
Приказ ОАО «РЖД» от 23.07.2004 N 109 «Об утверждении |
|
2.3. |
Распоряжение ОАО «РЖД» от 23.08.2004 N 3142P «О конкурсной |
|
2.4. |
Распоряжение ОАО «РЖД» от 27.08.2004 N 3187Р «О порядке |
|
2.5. |
Распоряжение ОАО «РЖД» от 23.09.2004 N 3320Р «О примерной |
|
2.6. |
Распоряжение ОАО «РЖД» от 04.10.2004 N 3377Р «Об утверждении |
|
2.7. |
Распоряжение ОАО «РЖД» от 15.11.2004 N 3577Р «Об утверждении |
|
2.8. |
Распоряжение ОАО «РЖД» от 04.04.2005 N 450Р «Об экспертной |
|
2.9. |
Распоряжение ОАО «РЖД» от 04.04.2005 N 451Р «Об экспертной |
|
2.10. |
Распоряжение ОАО «РЖД» от 14.04.2005 N 506Р «Об утверждении |
|
2.11. |
Распоряжение ОАО «РЖД» от 14.04.2005 N 507Р «Об утверждении |
|
2.12. |
Распоряжение ОАО «РЖД» от 25.05.2005 N 805Р «О Департаменте |
|
2.13. |
Распоряжение ОАО «РЖД» от 03.10.2005 г. N 1571Р «О порядке |
|
2.14. |
Распоряжение ОАО «РЖД» от 08.12.2005 N 1997Р «О проведении |
|
2.15. |
Приказ ОАО «РЖД» от 14.04.2006 N 110 «Об утверждении |
|
2.16. |
Приказ ОАО «РЖД» от 10.05.2006 N 131 «Об особенностях |
|
2.17. |
Распоряжение ОАО «РЖД» от 20.09.2006 N 1919Р «О типовой |
|
3. Нормативные акты ОАО «РЖД», подлежащие разработке |
|
|
3.1. |
Проект распоряжения ОАО «РЖД» о порядке ведения реестра |
|
3.2. |
Порядок хранения правоустанавливающих и правоудостоверяющих |
Настоящая Стратегия будет реализовываться с учетом установленных сроков построения холдинга «РЖД» и основных направлений его развития до 2030 года.
Приложение N 1
к Функциональной стратегии
управления недвижимым имуществом
Основные контрольные показатели и показатели эффективности Стратегии
|
N |
Задача |
Показатели объема |
Показатели |
Показатели |
Комментарии |
|
1 |
Координация |
Количество |
Увеличение доходов |
нет |
|
|
2 |
Координация |
Общая площадь |
Увеличение доходов |
нет |
|
|
3 |
Организация |
Количество |
Увеличение доходов |
нет |
|
|
4 |
Обеспечение |
Количество |
Увеличение доходов |
Доля |
|
|
5 |
Регламентное и |
нет |
нет |
Уровень |
Данная задача |
|
6 |
Обеспечение |
Количество |
нет |
Полнота и |
|
|
7 |
Организационное |
Количество |
нет |
Доля отказов в |
|
|
8 |
Защита |
нет |
нет |
нет |
Данная задача |
|
9 |
Координация |
Количество |
нет |
нет |
|
|
10 |
Обеспечение |
Количество |
Увеличение |
Доля объектов |